Juicio de Precario

Asesoría legal en juicios de precario para recuperar el bien de quien lo tiene sin título que lo habilite.

 

    ¿Qué debo hacer para recuperar una propiedad de la cual soy dueño, que está siendo ocupada por otra persona gratuitamente y sin que haya habido un contrato de arriendo?

     

      Cuando no existe un contrato que habilite a una persona la tenencia de un bien ajeno hay que iniciar un juicio de comodato precario en el que el dueño debe acreditar su dominio y también que el demandado detenta la cosa de que se trata (artículo 2195 del Código Civil).

      Si soy dueño de una propiedad y está siendo ocupada por otras personas gratuitamente y sin contrato de arriendo, tengo derecho a demandar al ocupante de la propiedad en juicio de precario o comodato precario, según sea el caso, asesorado por un abogado, con el objeto de lograr obtener que se me restituya la misma.Para ello deberá contar con, a lo menos, el certificado de dominio vigente extendido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Este juicio busca la restitución del inmueble, ordenando el desalojo de sus ocupantes

    ¿Qué precario y comodato precario?

     

 Cuando no existe un contrato que habilite a una persona la tenencia de un bien ajeno hay que iniciar un juicio de comodato precario en el que el dueño debe acreditar su dominio y también que el demandado detenta la cosa de que se trata (artículo 2195 del Código Civil).

 El Código civil señala que precario es "la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño".

Generalmente al presentarse un conflicto de comodato precario, surge, aparece normalmente la presencia de un contrato de arrendamiento otorgado por un tercero. Dicho tercero es normalmente un propietario anterior.

    Objetivo del Juicio de Precario

     

Juicio de Precario  El objetivo de este procedimiento es recuperar el bien mueble/inmueble de aquella persona que lo tiene sin existir un título (contrato) que lo habilite para aquello.

"La acción de Precario establecida en el inciso segundo del artículo 2195 Código Civil persigue poner término a una situación de hecho, cual es la ocupación de una cosa ajena, sin título alguno y que se tiene por ignorancia o mera tolerancia de su dueño".

    Requisitos para iniciar un juicio de precario

     

Juicio de Precario   1.- Que el actor sea dueño de la cosa cuya restitución se reclama

     2.- Que el demandado sea un tenedor sin contrato de la cosa que se demanda. (no hay vinculo contractual -esto establece una diferencia con el comodato o comodato precario que frecuentemente la doctrina o la misma jurisprudencia ha confundido con el "precario", que es una situación de hecho-)

     3.- Que la tenencia se deba a la ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Estos requisitos serán convenientemente analizados a propósito de los requisitos de procedencia de la acción de precario. Debe recordarse siempre que el precario a diferencia del comodato o comodato precario, es una situación de "hecho".

El primer punto, que quien acciona sea dueño de la cosa reclamada,  se probara mediante las normas del Código Civil. Si se trata de un inmueble inscrito, se probara en principio mediante el contrato de compra respectivo y la inscripción de dicho título ante el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

En forma refleja se acredita también la segunda circunstancia, la tenencia de una cosa ajena por alguien que no sea su propietario. Se establece esta circunstancia respecto del demandado, no solo mediante la acreditación del dominio por parte de quien demanda, sino también por la presencia de un acto no traslaticio de dominio, por ejemplo un contrato de arriendo.

Que respecto del tercer aspecto, esto es que la tenencia sea sin previo contrato y por ignorancia mera tolerancia del dueño, es el punto central del debate, y respecto del cual surge el contrato de arrendamiento emanado de un tercero.

Se puede establecer la existencia la mera tolerancia por la sola interposición de la demanda de autos, que es una expresión del cese de la tolerancia.

En ocasiones se expresa la ausencia de contrato, con la presencia de otro contrato. Por ejemplo, el contrato de compraventa da cuenta de la inexistencia de vínculo jurídico alguno previo entre el propietario comprador y el precario.

El artículo 2195 del Código Civil exige que el contrato o titulo emane de una relación entre el dueño de la cosa y el tenedor de ella, para que sea oponible al propietario.

En ocasiones el demandado opone la existencia de un contrato de arrendamiento que emana de un tercero frente a la acción de precario. ¿Qué valor tiene dicha invocación?

icha invocación es ineficaz  para que se desestime la acción del precario, pues dice relación con un vínculo con un tercero diverso del demandante, el arrendador.

De los contratos sólo nacen derechos personales cuyos efectos se radican sólo en quienes las celebran y solo respecto de ellas pueden reclamarse, esto es, sólo producen efectos relativos entre las partes que en ellos intervienen.

El ejercicio de la acción de comodato precario le asiste al dueño o propietario y es una emanación del derecho de dominio. De allí es que el titulo oponible solo puede emanar del dueño y no de un tercero.

Un elemento sustancial del precario lo constituye la absoluta y total ausencia de todo vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. En todo caso, si hay algún título, debe emanar del dueño.

En los casos que el titulo esgrimido por el comodatario precario emana de un tercero, como un contrato de arrendamiento de un propietario anterior, este no reúne las características exigidas por el artículo 2195 del Código Civil, por cuanto el ordenamiento jurídico no le reconoce la virtud de vincular jurídicamente al tenedor  de la cosa con el nuevo dueño de la misma, de forma tal de situar a este último en posición de tener que respetarlo. Es inoponible. Para que sea oponible el titulo debe emanar del nuevo dueño de la cosa. Por consecuencia, solo el dueño puede interponer la acción de precario. Constituye precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Es de la esencia del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el detentador de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante.

Complementa esta idea el artículo 1950 del Código Civil prescribe que el arrendamiento de las cosas expira de los mismo modos que los otros contratos y especialmente en su numero dos consagra la extinción del derecho del arrendador, y el artículo 1962 numero dos del mismo Código obliga a respetar tal contrato,  solo cuando el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública. Cierra este conjunto de normas el artículo 1961 al señalar que  extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo.

Si el contrato de arrendamiento celebrado con el antiguo dueño del inmueble lo fue por escritura privada, el nuevo dueño no está obligado a respetarlo, no siéndole oponible. Esta es la correcta y justa doctrina y que se conforma plenamente con lo expresado en el artículo 2195, en cuanto ausencia de todo vínculo jurídico valido entre el dueño y el tenedor de la cosa.  Al comodatario solo le queda el camino de demandar perjuicios conforme el artículo 1961 del Código Civil.

    Desarrollo del Juicio de Precario

     

A diferencia de lo que ocurre con el comodato precario (que muchos confunden con el precario), la ley no ha señalado el procedimiento aplicable al precario. No obstante creemos y así lo demuestra la práctica, que es aplicable el procedimiento sumario por aplicación del artículo 680 inciso primero del CPC.

La misma corte de apelaciones de Santiago ha señalado "Que sustancialmente en el precario existe un conflicto entre una situación de derecho, dominio del dueño de la cosa en su calidad de propietario y una situación de hecho, tenencia del demandado sin título legal alguno. Este conflicto de carácter simple justifica que la acción respectiva se desenvuelva a través del procedimiento sumario, como lo ordena el 6 del art 680 del cpc".

Aunque en el fallo el tribunal parece confundir el precario con el comodato precario (que es el que trata el 6 del 680), las reglas aplicables en este caso son las mismas:

  Se interpone la demanda y el tribunal dictará su primera resolución citando al demandante y demandado a una audiencia de conciliación y contestación que se realizará al quinto día hábil después de la notificación (Art.. 683 del Código de Procedimiento Civil) . Si en la audiencia no se produce acuerdo y el demandado contesta, el tribunal recibirá la causa a prueba por un término de 8 días hábiles, dentro de los dos primeros dos días del probatorio se acompaña una lista de testigos para que declaren en el juicio. Luego de vencido el término probatorio el juicio queda en estado de ser fallado.

    Ejemplo de un caso de Precario

     

 Suponga que Francisco trabaja como peluquero junto con un amigo "Daniel". Un día determinado pelean y Francisco se va del lugar a trabajar a otra parte dejando en el lugar un sin número de bienes adquiridos por él. Luego de un tiempo Francisco vuelve al lugar a buscar los bienes que dejo, pero no obstante Daniel se niega a entregarlas. Suponga además que Daniel no tiene contrato alguno con Francisco en virtud del cual pueda tener tales bienes.

 En este caso corresponde aplicar un juicio de precario. Esto ya que Daniel tiene los bienes sin título alguno. En el juicio Francisco deberá probar el dominio de los bienes y luego de hecho esto, la carga de la prueba se traspasa a Daniel, quien deberá probar que él tiene los bienes por medio de un titulo que lo habilita para tal efecto. (Como un contrato). La decisión dependerá entonces de si Daniel logra o no probar que tiene tales bienes con alguna causa que lo justifique.

    ¿Qué se debe probar en el juicio de precario?

     

    Juicio de Precario   El demandante deberá probar:

 Que el es el dueño de la cosa, y

 Que la cosa cuya restitución solicita se encuentra en poder del demandado.


     El demandado deberá probar:

     Que tiene la cosa en virtud de algún título que lo justifica (no cualquier título lo justifica, si por ejemplo el demandado detenta la cosa en virtud de un contrato con un tercero, no lo justifica a tenerla).

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