Demanda por deuda de arrendamiento

Asesoría legal en tramitación de juicios de arrendamiento

 

¿Qué puedo hacer si el arrendatario no ha pagado la renta de arrendamiento?, si el arrendatario no paga ¿Puedo pedir la restitución del inmueble? y si es así ¿Cómo lo hago?, ¿Qué hago si el arrendatario no ha pagado los gastos de consumos básicos?, ¿Qué derechos tiene el arrendatario?.

Abogados del Maule presta asesoría legal en demandas y juicios de arrendamiento. Si a usted le deben meses de arriendo, si le deben los gastos de consumos básicos, si no se ha cumplido con el contrato de arriendo, abogados del Maule le ofrece asesoría al respecto.

Si el arrendatario no le ha pagado el arriendo ni se ha hecho responsable de los gastos comunes y consumos básicos, usted lo primero que debe hacer es el llamado "desahucio", que es la noticia anticipada de termino del contrato de arrendamiento, que debe hacerse a lo menos con 2 meses de anticipación, salvo que las partes hayan acordado otro plazo. No es llegar y decirle al arrendador, es necesario que el desahucio se ponga en conocimiento por medio de notificación judicial o bien a través de una notificación personal efectuada por un notario público, aún cuando generalmente las partes pactan que se dará aviso por carta certificada, lo que no da ninguna garantía, dado que la ley ha establecido la forma precisa en que debe ser efectuado el desahucio para que sea válido. No obstante lo anterior, en la demanda de término de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas se puede solicitar el desahucio en un apartado de la demanda. En un juicio de arriendo una vez presentada la demanda el tribunal fija fecha de audiencia al quinto día hábil de notificada la demanda. ésta es una audiencia de conciliación, si no hay conciliación se recibe la causa aprueba una vez rendida la causa queda para estado de ser fallada. El tribunal generalmente fija un plazo de 15 días hábiles desde la notificación de la sentencia para hacer el desalojo, pudiendo el demandado por motivos graves solicitar una prorroga hasta por 30 días.

 

Desde ya debe saber que aún cuando el arrendatario no paga la renta, usted no puede simplemente ir y sacarlo por la fuerza del inmueble, sino que necesariamente debe interponer una demanda para este efecto. Si usted simplemente va al inmueble a sacar al arrendatario por la fuerza o le saca los bienes muebles o a cualquier morador, las consecuencias para usted podrían ser bastante serias, dado que aquello constituye un delito tipificado (si, aún cuando usted sea el dueño de la casa no puede hacerlo)

 

¿Qué es el Desahucio?

Deuda del arrendatario

El desahucio es la noticia anticipada de la voluntad de cualesquiera de las partes para poner término al contrato de arrendamiento. La forma en que debe hacerse varía segun el caso:

1) En los contratos en que el plazo de arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida:

El desahucio debe darse con una anticipación de dos meses y se aumentará en un mes por cada año completo en que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble.

Sólo podrá efectuarse a través de notificación judicial o por una notificación personal efectuada por un notario, aún cuando suele pactarse en los contratos que se podrá hacer por medio de carta certificada.

2) En los contratos de plazo fijo que no excedan de un año:

Si su contrato de arriendo no excede el un año y el arrendador le solicita la restitución de la propiedad, contáctenos, sólo podrá solicitarse judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda.

El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido y, en tal caso, solo pagará la renta correspondiente hasta el día de la restitución.

¿Puedo solicitar la restitución del inmueble por término del plazo convenido en el contrato?

Este procedimiento se inicia cuando expirado el plazo convenido en el contrato, el arrendatario se mantiene en el mismo o bien tiene lugar por la extinción del derecho del arrendador, por ejemplo, el arrendador vende un inmueble y el nuevo dueño no está obligado a respetar el arrendamiento.

¿ Puedo ponerle termino al contrato de arrendamiento por infracción del arrendatario a las obligaciones contraidas ?

 

Si usted ha arrendado un inmueble y se han puesto ciertas obligaciones para con el arrendatario, usted como arrendador tiene derecho a hacerlas valer. De esta forma si inmueble se ha deteriorado por uso indebido por un arrendatario que no cumple con las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento (siempre que no sea el pago de la renta que es objeto de otro juicio especial de término de contrato), usted tiene derecho a solicitar el termino del contrato de arrendamiento.

Así por ejemplo es posible iniciar este juicio, si el inmueble se ha destinado a un objeto ilicito o a un fin distinto para el cual fue arrendado, o cuando teniendo autorización para subarrendar, subarriende a personas de mala conducta, o no lo mantiene en buen estado, etc.

El procedimiento que se sigue es el siguiente: Se presenta la demanda, como acto seguido el tribunal citará a una audiencia de contestación y prueba al quinto día hábil después de notificada la demanda, y terminada la audiencia el tribunal tendrá un plazo de tres días para dictar sentencia.

Termino del contrato de arrendamiento por no pago de rentas

 

 

    Usted tiene derecho a solicitar el termino del arrendamiento por no pago de rentas

    Para esto es necesario iniciar un juicio en donde se debe requerir de pago 2 veces al arrendatario, la primera reconvención se realiza a través del tribunal, practicándola un ministro de fe, llamado receptor, al notificar personalmente al deudor. El segundo requerimiento es en la audiencia de contestación de la demanda (al 5º día de la notificación) en la que el demandado podrá llevar sus medios de prueba para acreditar el pago. En esta audiencia el demandado podrá pagar la deuda u ofrecer seguridades para el pago.

    Finalizada la audiencia, el tribunal dictará sentencia a más tardar dentro de tercero día. La sentencia rechazará la demanda:

    1.- si el demandado acreditó el pago de la deuda,

    2.- si ofreció seguridades competentes de pago a juicio del juez o

    3.- si no se logró probar el contrato.

En caso contrario, la sentencia acogerá la demanda, ordenará el pago de las rentas insolutas, de los consumos y ordenará la restitución del inmueble.

¿Cómo se desarrolla el juicio de arrendamiento?

 

Prímero es necesario presentar la demanda ante el tribunal. Una vez hecho esto el tribunal dictará una resolución admitiendo la demanda a tramitación y citando a las partes a un comparendo de conciliación, contestación y prueba para el quinto día hábil después de efectuada la notificación (al arrendatario) a una determinada hora.

Este plazo de 5 días se cuenta desde la notificación de la demanda, por ejemplo, te notificaron el lunes 6 de Junio del año 2011, debes contar 5 días hábiles (son hábiles todos los días de la semana salvo domingos y festivos) el comparendo debería realizarse el día sábado 11 de Junio, sin embargo es día sábado. ¿Podrá hacerse la audiencia el día sábado? usualmente ocurre que no por lo que generalmente la resolución señalará “si recayera en día sábado se realizará al día hábil siguiente”, es decir, se realizaría el día lunes 13 de Junio en la hora señalada en la resolución.

La audiencia es una audiencia de conciliación, si no hay conciliación se recibe la causa aprueba una vez rendida la causa queda para estado de ser fallada. El tribunal generalmente fija un plazo de 15 días hábiles desde la notificación de la sentencia para hacer el desalojo, pudiendo el demandado por motivos graves solicitar una prorroga hasta por 30 días.

¿Qué sucede el día de la audiencia?

 

El día y la hora señalada, saldrá un funcionario judicial a la antesala del tribunal y llamará a viva voz por tres veces a las partes, por el nombre que aparece en el expediente y por el nombre del demandante y del demandado. A modo de ejemplo: “Comparendo de conciliación contestación y prueba, en causa “Torres con Tapia”, don Juan Torres y don Carlos Tapia”.

Cuando el funcionario hace el llamado a las partes, estas se tienen que aproximar al mismo y señalarle que estan presentes. Una vez hecho esto las partes ingresan al tribunal y ante el funcionario que hace las veces de actuario se llevará a efecto el comparendo.

El funcionario reconvendrá de pago por segunda vez al arrendatario, y si no paga en ese momento se seguirá el juicio, dándole la palabra al demandante para que ratifique su demanda. La ratificación de la demanda es una breve explicación oral de la demanda, solicitándose al tribunal que la acoja declarando terminado el contrato y en definitiva condene al arrendatario a pagar las rentas impagas y a desocupar el inmueble.

Luego se le da la palabra al demandado para que conteste la demanda que se interpuso de la misma forma que él demandante. La contestación de la demanda puede ser verbal o escrita, sin embargo siempre conviene que sea escrita a fin de que el tribunal cuente con todos los antecedentes al resolver el juicio en la sentencia.

Una vez que se ha contestado la demanda, el tribunal (representado por el actuario o funcionario judicial) les pregunta si existe alguna posibilidad de llegar a un acuerdo respecto al juicio, esto se denomina llamado a conciliación.

Si hay conciliación, el juicio termina una vez que se hayan pactado las condiciones del acuerdo, de lo cual queda constancia en un acta que debe ser firmado por la partes, el funcionario y el juez, adquiriendo el carácter de una sentencia definitiva.

Si no hay conciliación por no haber posibilidad de acuerdo, el tribunal establecerá que hechos según la demanda y la contestación de ella, deben ser acreditados con las pruebas que ya hemos preparado con nuestro abogado o en forma personal. Esto recibe el nombre de auto de prueba, o resolución que recibe la causa a prueba.

Por lo general se comienza con los testigos, quienes son examinados por un receptor que deben contratar las partes que los presentan a declarar. ¿Cuánto cobra un receptor? Esto es variable, puede cobrar entre $15.000 y $50.000 por cada testigo que declara, dependiendo del lugar en que se tramite el juicio o la complejidad del mismo.

Luego pueden rendirse el resto de las pruebas que tengas, las que dependerán totalmente de tu abogado y que parte eres, de este modo podrá ser el contrato de arrendamiento, modificaciones del mismo, recibos de dinero, gastos utilizados en la propiedad, cuentas de luz, agua, gas o gastos básicos, entre otros que recomiende tu abogado.

Rendida la prueba finaliza el comparendo pidiendo las partes o sus abogados al tribunal que dicte sentencia. La sentencia puede ser favorable o desfavorable, en la medida que se haya acreditado las pretensiones de la demanda o bien las excepciones opuestas por el arrendatario demandado.

En caso de haber acreditado el incumplimiento en el pago de las rentas, el tribunal acogerá la demanda, declarando terminado el contrato y condenará al arrendatario al pago de las rentas adeudadas y fijará una fecha para restituir la propiedad, condenando en costas a la parte vencida según el mérito de los antecedentes.

Con la sentencia termina el juicio, salvo que se haya interpuesto un recurso de apelación en contra de ella, sin perjuicio de continuar con los trámites de cumplimento de la sentencia relativos al pago de las rentas adeudadas, al lanzamiento o desocupación forzada del inmueble ocupado por el arrendatario, lo que será objeto de otro artículo.

¿Cuánto dura el juicio?

 

El juicio de terminación del contrato de arrendamiento es un juicio rápido, normalmente no debería demorar mas de 5 o 6 meses en lograr una sentencia lo que dependerá de las notificaciones u otras diligencias que se realicen durante el juicio.

¿Qué documentos necesito?

 

Contrato de arrendamiento, si lo hay.

Certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces o escritura de Compraventa de la propiedad.

Recibos de renta, si los hay.

Cuentas de servicios básicos (luz, agua, teléfono).

Lista de testigos, que no sean parientes, que declares en el juicio.


 

 

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